1关于长效机制/楼事新方向的密件中国·北京2■中央长效机制方案已研究完毕一)长效机制研究完毕，联网重中之重:房地产长效调控管理机制，方案已经研究完毕了，一套新考核机制基本形成，继续稳地价、稳房价、稳预期是工作重点。后需要做的是金融、土地、税收的制度建设，中央最关心是数据要联网，税财公安联网系统。二)房产税①房产税推出的步骤先中央立法、再授权各省、各城定细则、只会分步推。房产税目前按照预期的节奏在推、最早明年两会将进行一宣，真正落地将在5年后。一宣的意见不会有大震惊，豁免空间很大，不会损害80％的人。核心指标是扣减面积、评估价，这些以省为单位，税半、税基由地方定。②整体原则:将接“房屋评估值”征收，涉及工商业房地产和个人住房，原本只有工商业房地产征税，现在住房也纳入，平等化了。现行的针对工商业房产征收的房产税在计税时，对房产原值一次减除10％至30％后的余值计算缴纳。最终要适当降低建设、交易环节税费负担，逐步替換老的房地产税制。个人总体税负不变，减交易环节的税。③土地财政起码还要再顶5年。能收到多少税呢?财政部按照全国平均预算过，和土地出让金相比，就是零头，因此土地出让收入下降之后，在房产税之外还要寻找新的税务替代，土地财政起码在5年内依旧非常重要。④地域原则:分城市征收，也就是说，在A城市有房子、在B城市也有房子，两者是独立核计、独立豁免的，这主要是考虑到目前的就业流动越来越大。这就使得多城市购住宅的人是得便宜的、尤其是分省多城购房，尤其如此。在同一座城拥有住宅过多的人可能遭受累进税率。中央统一立法和税种开征权，授权扩大地方税收管理权限，有可能出现税收对房地产依赖度较低的地方免收房产税的情况。⑤分品类征收：商品住宅实施累进税率、商用物业不实施累进税率但也没有豁免，两者税率会不同。两者不相连，也即是说，一个人购买商用物业、也购买商品住宅，两者分开统计。⑥分步推进的原则:先城市后乡镇、先市民后农民、先企业后个人。⑦商品住宅豁免与累进税率：以城市为单位，商品住宅可能在豁免面积后实施累进税率，打击楼市投机者。3住宅人均豁免面积较大、但是豁免面积只能集中在一套房产内。比如说，人均豁免60平米，三人家庭就是180平米。但如果你有5套房产，最大的只有130平米，那就只能豁免130平米，豁免面积不可在一套之外外溢。三)预售制取消问题将被搁置之前传的取消预售制试点，经上层考虑已被搁置，属于长期可能的方向，但短期阻力大不会做了。现在房地产被宏观经济绑架了，成了调控工具，房地产政策没独立性，这次担心调控权限归还到地方了，还是会丧失政策独立性，还是比较难，上层还是比较犹豫，需要走一步看一步。■近期方向与未来主要调控方式一)一城一策已经成为共识，中央不会再发房地产调控文件了。二)中央将建立全国统一的房地产的监测系统，面向70个大中域市。三)深圳、上海的做法，将具备先行示范效应尤其是深圳目前做的，要普及到各大城市中去，比如深圳突然推出35平方公里产业用地----几乎是把剩余家底全部推出-----其它大城市也将加大土地供应。春节前后，会有20个城市陆续出台房地产调控长效机制政策，保障房政策将更加清晰。预计12月份到明年2月之前会先试点10个城市，调控下放到市一级政府，中央只对量、价等15个指标设定考核区间，不再设强制措施。首付比例由中央给个区间、房贷利率由基准利决定，税率由中央制定，除此之外其他的限购限资政策和利率优患，由地方自主决定，不再做窗口指导。是放松还是加紧，取决于各地情况。四)楼市形势在变，会把限价等市场手段慢慢放开，将市场秩序还给市场。高价房堰塞湖现象开始缓解，各大城市己把过去的高价房慢喂放出来了，行政性限价已默许取消。限价放开的目的是把真实的市场价格逼出来。现在北京、上海限价已经有一点点放松，但是要管控速度，不让高价盘一下放出来，北京上海深圳太敏感。五)调控目标主旋律是稳房价，不让涨也不允许跌。同时，控制多余资金进入土地市场，避免地价带动房价预期。从国外经验看。房价一旦趋势性下跌10％以上就止不住了，容易引发系统性风险，08年美联储计算可以承受23％的...
